Gewerbemietspiegel

Der Gewerbemietspiegel präsentiert die Nominalmiete (Nettokaltmiete exklusive MwSt.) pro Quadratmeter für die Nutzfläche von neuvermieteten Gewerbeimmobilien bzw. verlängerten Mietvertragsverhältnissen im jeweiligen Betrachtungszeitraum auf Basis durchschnittlicher Mietpreisspannen. Diese durchschnittlichen Mietpreisspannen bilden die Durchschnittsmieten von Neuverträgen bzw. verlängerten Mietvertragsverhältnissen ab. Sie stellen nicht die geringsten und höchsten Mietpreise pro Quadratmeter dar. Die geringsten und höchsten erfassten Mietpreise werden gesondert ausgewiesen.​

Der Gewerbemietspiegel fußt auf einer breiten und validen Datenbasis, die sich aus zwei Datenquellen speist:

1. Onlinebefragung unter Vermieterinnen und Vermietern sowie Mieterinnen und Mietern gewerblicher Immobilienflächen zur Erfassung von Abschlussmieten für Einzelhandels-, Büro-, sowie Lager- und Produktionsflächen im Düsseldorfer Stadtgebiet. Im Jahr 2025 wird zum zweiten Mal ein Betrachtungszeitraum verwendet, der vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2025 reicht. Diese Umstellung ermöglicht eine Abbildung der Mietpreisentwicklung über einen vollen Kalenderjahreszeitraum hinweg.
2. Datenanreicherung der gewonnenen Befragungsdaten von Vermieterinnen und Vermietern sowie Mieterinnen und Mietern gewerblicher Immobilienflächen mit entsprechenden Mietangeboten auf verschiedenen Internetplattformen (Immobilienscout24.de, kleinanzeigen.de, immowelt.de usw.) im Betrachtungszeitraum. Diese Datenanreicherung bezieht sich auf denselben Betrachtungszeitraum der Onlinebefragung. Sie erfolgt auf unterschiedlichen räumlichen Ebenen und wird von der InWIS Forschung & Beratung GmbH durchgeführt. Dabei wird berücksichtigt, dass Angebotsmieten nicht zwangsläufig den jeweiligen Abschlussmieten entsprechen müssen, sondern dass vielmehr mit Auf- bzw. Abschlägen bei den Abschlussmieten gegenüber den Angebotsmieten zu rechnen ist. Inwieweit die Angebotsmieten den realisierten Neuvertragsmieten bzw. den Abschlussmieten verlängerter Vertragsverhältnissen entsprechen, wird rechnerisch ermittelt und gebietsspezifisch als Korrektiv berücksichtigt, um der unterschiedlichen Marktlage im Düsseldorfer Stadtgebiet Rechnung zu tragen. Ferner werden die Inserate auf den verschiedenen Internetplattformen einer Dopplerprüfung (sowohl zwischen den unterschiedlichen Anbietern als auch innerhalb eines Anbieters) und expertengestützter Plausibilitätsprüfung unterzogen.

In der Gesamtschau präsentiert der jährliche Düsseldorfer Gewerbemietspiegel die Nominalmiete (Nettokaltmiete exklusive Mwst.) pro Quadratmeter für Nutzflächen von neuvermieteten Gewerbeimmobilien bzw. verlängerten Mietvertragsverhältnissen. Die Darstellung erfolgt auf Basis von durchschnittlichen Mietpreisspannen, d.h. die Durchschnittsmiete von Neuverträgen bzw. verlängerten Mietverträgen liegt innerhalb der angegebenen Mietpreisspanne. Mit der Umstellung auf den vollen Kalenderjahreszeitraum soll die Qualität und Aussagekraft des Düsseldorfer Gewerbemietspiegels weiter gesteigert werden, um den Unternehmen eine bessere Orientierungshilfe bei Standortentscheidungen zu bieten.

Die breite Datenbasis ermöglicht eine differenzierte Mietpreisbetrachtung im Düsseldorfer Stadtgebiet. So sind neben Makroebenen als Zusammenfassung mehrerer Stadtteile für die geografischen Räume Düsseldorf-Nord, -West, -Ost und -Süd die Mietpreise auch auf kleinräumiger Mikroebene dargestellt. Die Gebietszuschnitte auf Mikroebene orientieren sich dabei an den in der Branche verankerten Büroteilmärkten, den zentralen Versorgungsbereichen des „Rahmenplan Einzelhandel“ sowie den „Gewerbe- und Industriekernzonen“ aus der Flächenstrategie für produktions- und handwerksgeprägte Branchen des Masterplan Industrie. Sprechen geringe Fallzahlen auf der Mikroebene gegen eine valide kleinräumige Mietpreisbetrachtung, so werden die Ergebnisse des Gewerbemietspiegels für die betreffende Asset-Klasse nur auf der Makroebene dargestellt.

Auf den verschiedenen räumlichen Ebenen wird jeweils eine durchschnittliche Mietpreisspanne für die Neuvermietungen bzw. verlängerten Mietvertragsverhältnissen ausgewiesen sowie die geringste und höchste gemessene Gewerbemiete. Der Gewerbemietspiegel ist mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt worden. Er erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und soll zur ersten Orientierung zu marktüblichen Gewerbemieten in Düsseldorf dienen.

Die durchschnittliche Mietpreisspanne markiert jeweils den Bereich, in dem die Durchschnittsmiete anzusiedeln ist. Dabei gilt: Je größer die ausgewiesene durchschnittliche Mietpreisspanne eines Gebietes ist, desto heterogener waren die dort erfassten Neuvertragsmieten bzw. verlängerten Mietvertragsverhältnissen im Betrachtungszeitraum. Die durchschnittliche Mietpreisspanne symbolisiert nicht den gemessenen geringsten und höchsten Mietpreis pro Quadratmeter.

Hier ergibt sich eine durchschnittliche Mietpreisspanne bei Neuvermietungen bzw. verlängerten Mietvertragsverhältnissen zwischen 25,80 Euro und 29,70 Euro pro Quadratmeter, das heißt die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter liegt in diesem Büroteilmarkt bei Neuvermietungen beziehungsweise verlängerten Mietvertragsverhältnissen zwischen 25,80 Euro und 29,70 Euro pro Quadratmeter.

Die geringste gemessene Neuvertragsmiete im Büroteilmarkt „CBD – Central Business District“ liegt bei 16,00 Euro pro Quadratmeter und die gemessene Höchstmiete bei Neuvermietungen beziehungsweise verlängerten Mietvertragsverhältnissen bei 45,00 Euro pro Quadratmeter.

1. Wirkung des Gewerbemietspiegels

   a.) Klarstellend wird vereinbart, dass die Angaben des Gewerbemietspiegels keine direkten Auswirkungen auf bestehende Mietverhältnisse auf dem Düsseldorfer Stadtgebiet haben. Mietanpassungen haben die Mietvertragsparteien bei Bedarf durch eigene Erklärung oder Vereinbarung untereinander im Rahmen der vertraglichen und gesetzlichen Regelungen herbeizuführen.

   b.) Die Angaben im Gewerbemietspiegel dienen als Anhaltspunkte für Mietvertragsparteien auf dem Düsseldorfer Stadtgebiet bei den Verhandlungen zur Miethöhe. Zu beachten ist hier, dass die Miethöhe für ein Mietobjekt von den Angaben im Gewerbemietspiegel im betreffenden Gebiet abweichen kann, da die konkrete Lage des Objektes, die Größe, die Ausstattung, die Beschaffenheit, die Straßenfront usw. in den Vertragsverhandlungen durch die Mietvertragsparteien berücksichtigt werden dürften.

2. Haftung

   Es wird versichert, dass der Gewerbemietspiegel mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt worden ist. Er erhebt aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Landeshauptstadt Düsseldorf übernimmt keine Haftung für die inhaltliche Richtigkeit, es sei denn, ihr wird bei der Erstellung eine vorsätzliche oder grob fahrlässige Pflichtverletzung nachgewiesen, die kausal und unmittelbar zu einem nachweisbaren Schaden geführt hat.